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Kündigung – Was tun?

Das Mietverhältnis kann auf mehreren Wegen aufgelöst werden, durch Kündigung, Befristung und Aufhebung des Mietvertrages im gegenseitigen Einvernehmen.

Der Mietvertrag kann grundsätzlich von jeder Partei durch eine Willenserklärung (Kündigung), die empfangsbedürftig ist, aufgelöst werden. Wegen der besonderen Bedeutung des Wohnungsmietrechts sind jedoch die Kündigungsmöglichkeiten des Vermieters eingeschränkt. Die Kündigung bedarf der Schriftform, sie muss also vom Aussteller eigenhändig unterschrieben werden. Deswegen genügt ein Telefax oder die Übermittlung durch E-Mail nicht (vgl. BGHZ 121, 224; NJW 1993, 1126). Die Kündigung muss ausdrücklich erklärt werden, so dass eine konkludente Kündigung (z.B. durch Auszug des Mieters) regelmäßig nicht möglich ist. Bei Kündigungen ist zu unterscheiden nach der ordentlichen Kündigung und der außerordentlichen Kündigung. Im Rahmen der ordentlichen Kündigung muss in der Regel nach der Kündigung noch eine Kündigungsfrist bis zum Ende des Mietverhältnisses verstreichen; für den Mieter beträgt die Frist drei Monate. Für den Vermieter verlängert sich die grundsätzliche Frist von drei Monaten mit zunehmender Dauer des Mietverhältnisses. Im Rahmen einer ordentlichen Kündigung gelten für Altmietverträge, die vor dem 1.9.2001 abgeschlossen worden sind, unter Umständen die Kündigungsfristen nach der alten Gesetzeslage weiter.

Die außerordentliche Kündigung ist nur in den vom Gesetz vorgesehenen Fällen zulässig. Bei der außerordentlichen Kündigung gilt das Mietverhältnis regelmäßig mit dem Zugang der Kündigung, falls diese wirksam ist, als beendet. Diese kann nicht nur durch den Vermieter, sondern auch durch den Mieter ausgesprochen werden. In der täglichen Praxis der Gerichte kommen häufig fristlose Kündigungen des Vermieters wegen Mietrückständen vor. Hierzu existieren zwei grundsätzliche Tatbestände in § 543 Abs. 2 Nummer 3 BGB. Der Mieter ist für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder einem nicht unerheblichen Teil der Miete in Verzug; in dem anderen Fall muss der Mieter in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Verzug gekommen sein. Auch nachdem ein Vermieter gegen den Mieter wegen rückständiger Miete Räumungsklage erhoben hat, kann die Kündigung unwirksam werden, wenn der Mieter dann noch zahlt oder eine öffentliche Stelle sich zur Zahlung verpflichtet (sog.: Schonfrist zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage).

Das Mietverhältnis kann auch durch Zeitablauf von befristeten Wohnungsmietverträgen enden. Hierzu muss eine zeitliche Befristung im Wohnraummietvertrag beim Abschluss des Mietvertrages zulässig vereinbart worden sein; die gesetzliche Regelung sieht hierzu einen qualifizierten Grund vor, der vorliegen muss. Solche Gründe ergeben sich aus § 575 Abs. 1 BGB. Zu dem muss der Grund für die Befristung den Mieter bei Vertragsschluss schriftlich mitgeteilt werden.

Das Mietverhältnis kann auch durch beiderseitige übereinstimmende Willenserklärungen beendet werden, die man Aufhebungsvertrag nennt. Hierfür ist, im Gegensatz zur Kündigung, die Schriftform nicht erforderlich. Es ist jedoch empfehlenswert, den Aufhebungsvertrag schriftlich zu schließen, um eventuelle Streitigkeiten und Beweisfragen zu umgehen.

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