Die außerordentliche Kündigung ist nur in den vom Gesetz vorgesehenen Fällen zulässig. Bei der außerordentlichen Kündigung gilt das Mietverhältnis regelmäßig mit dem Zugang der Kündigung, falls diese wirksam ist, als beendet. Diese kann nicht nur durch den Vermieter, sondern auch durch den Mieter ausgesprochen werden. In der täglichen Praxis der Gerichte kommen häufig fristlose Kündigungen des Vermieters wegen Mietrückständen vor. Hierzu existieren zwei grundsätzliche Tatbestände in § 543 Abs. 2 Nummer 3 BGB. Der Mieter ist für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder einem nicht unerheblichen Teil der Miete in Verzug; in dem anderen Fall muss der Mieter in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Verzug gekommen sein. Auch nachdem ein Vermieter gegen den Mieter wegen rückständiger Miete Räumungsklage erhoben hat, kann die Kündigung unwirksam werden, wenn der Mieter dann noch zahlt oder eine öffentliche Stelle sich zur Zahlung verpflichtet (sog.: Schonfrist zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage).

Das Mietverhältnis kann auch durch Zeitablauf von befristeten Wohnungsmietverträgen enden. Hierzu muss eine zeitliche Befristung im Wohnraummietvertrag beim Abschluss des Mietvertrages zulässig vereinbart worden sein; die gesetzliche Regelung sieht hierzu einen qualifizierten Grund vor, der vorliegen muss. Solche Gründe ergeben sich aus § 575 Abs. 1 BGB. Zu dem muss der Grund für die Befristung den Mieter bei Vertragsschluss schriftlich mitgeteilt werden.

Das Mietverhältnis kann auch durch beiderseitige übereinstimmende Willenserklärungen beendet werden, die man Aufhebungsvertrag nennt. Hierfür ist, im Gegensatz zur Kündigung, die Schriftform nicht erforderlich. Es ist jedoch empfehlenswert, den Aufhebungsvertrag schriftlich zu schließen, um eventuelle Streitigkeiten und Beweisfragen zu umgehen.