Voraussetzung für die Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ist, dass die Miete seit mindestens 15 Monaten unverändert war. Ferner darf die Miete innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 %, in bestimmten Gemeinden wie z. B. Rosenheim, Bad Aibling, Prien am Chiemsee, München sogar nur um max. 15 % ansteigen (so genannte „Kappungsgrenze“).

Eine Mieterhöhung aufgrund der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen ist möglich, sofern der Mieter bauliche Veränderungen an der Mietsache durchgeführt hat, durch die  z. B. Energie eingespart oder der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird. In diesem Fall kann die jährliche Miete um 11 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöht werden.

Der Vermieter hat einen Anspruch auf Zustimmung des Mieters zur Erhöhung der Miete, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen vorliegen. Die Miete erhöht sich also nicht allein durch eine einseitige Erklärung des Vermieters, sondern der Mieter muss daran mitwirken.

Bei der Durchsetzung der Erhöhung sind zahlreiche Vorschriften zu beachten, inhaltlicher und formeller Art. So muss der Vermieter, will er die Miete auf bis zur ortsüblichen Miete erhöhen, in den Gemeinden, für die kein Mietspiegel existiert, drei Vergleichswohnungen benennen. Diese müssen von Ausstattung, Lage und Größe der vermieteten Wohnung ähnlich sein und so benannt werden, dass der Mieter die Vergleichsmieter nach Ausstattung und Quadratmeterpreis befragen kann.

Ein Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen erfordert eine rechtzeitige Ankündigung der geplanten Maßnahmen. Diese Ankündigung muss Angaben zu Art und Umfang, Beginn und Dauer sowie den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung enthalten.

Es müssen ferner Fristen beachtet werden, die richtige Form muss gewählt werden, das Ansinnen muss von dem richtigen Vertragspartner unterzeichnet und nachweislich dem richtigen Vertragspartner zugegangen sein usw.

Wenn die inhaltlichen Voraussetzungen zur Mieterhöhung vorliegen und diese in der richtigen Form gefordert wurde, dann muss der Mieter zustimmen.

Grundsätzlich kann ein Mieter entweder die Zustimmung verweigern oder das Mietverhältnis außerordentlich kündigen.

Wenn ein Vermieter die Zustimmung zur Mieterhöhung fordert, ist es in jedem Fall sinnvoll, im Detail zu prüfen, ob diese tatsächlich erteilt werden muss. Wegen der weitreichenden Konsequenzen sowohl bei der unberechtigten Verweigerung der Zustimmung als auch bei der Zustimmung, die nicht erteilt werden müsste, ist es geboten, rechtlichen Rat einzuholen.

Denn wird die Zustimmung unberechtigt verweigert, kann der Vermieter diese gerichtlich einklagen. Ein Urteil ersetzt die Zustimmung des Mieters, dieser muss dann nicht nur die erhöhte Miete, sondern zusätzlich noch Gerichts- und Rechtsanwaltskosten tragen.

Wir die Zustimmung dagegen vorschnell erteilt, muss für die restliche Mietzeit eine Miete gezahlt werden, auf die ggf. kein Anspruch bestände.