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Wie beende ich ein Mietverhältnis?
Welche Fristen gibt es?
Was muss ich bei einer Kündigung beachten?
Wie kann ich mich wehren?

Mietrecht Rechtsanwälte Herzog Rosenheim

Was sind Mietmängel?
Was kann ich bei Mängeln tun?
Kann die Miete gekürzt werden?
Was kann ich als Vermieter gegen eine Mietminderung tun?

Mietrecht

Wann ist eine Mieterhöhung rechtmäßig?
Wie kann die Miete erhöht werden?
Was kann ich gegen eine Mieterhöhung tun?

Tuerklingeln Mietrecht

Wie sind Betriebskosten abzurechnen?
Sind die Betriebskosten überhöht?
Was kann ich gegen überhöhte Nebenkosten tun?

Bereiche des Mietrechts

Wenn man Dinge nur für einen kurzen Zeitraum benötigt, kann man sich diese bestenfalls von Freunden oder Nachbarn (kostenlos) leihen oder man kann diese (gegen Zahlung) mieten: sei es der Mietwagen im Urlaub, die Parkettschleifmaschine zur Renovierung oder die Zapfanlage samt Bierbänken für eine Feierlichkeit.

Die größte Bedeutung erlangt das Mietrecht allerdings im Rahmen von Mietverträgen über Räume und hier speziell über Wohnräume: In der Wohnung kann jeder – sofern er hierdurch nicht andere stört oder gefährdet – machen, was er will und sich damit frei entfalten. Ein Wechsel der Wohnung und damit ein Verlassen des bekannten Umfeldes ist für viele – gerade für ältere Personen – ein gravierender Lebenseinschnitt. Wohnung ist häufig gleichbedeutend mit Heimat, mit geschütztem Freiraum vor staatlicher Kontrolle, mit persönlicher Sicherheit…

Die Unverletzlichkeit der Wohnung ist daher sogar durch das Grundgesetz geschützt.

Ist die Wohnung gemietet, konkurriert der Schutz der „Bewohner“ aber mitunter mit den Rechten des Eigentümers. Auch das Eigentum ist grundrechtlich geschützt, jeder darf über sein Eigentum grundsätzlich frei verfügen. Eine freie Wohnung ist ggf. besser verkäuflich als eine vermietete, alles wird teurer, also möchte der Vermieter die Mieten erhöhen, Reparaturkosten sollen vom Mieter gezahlt werden …

Um die gegenseitigen Interessen auszugleichen, sind klare Regelungen zu diesen wichtigen Fragen erforderlich: Wann darf ein Eigentümer einen Mietvertrag kündigen und die Mieter tatsächlich „vor die Tür“ setzen? In welchem Rahmen dürfen die Mieten erhöht werden? Welche Rechte hat der Mieter, wenn die Wohnung Mängel aufweist? Welche Pflichten dürfen im Rahmen des Mietvertrages auf einen Mieter übertragen werden?

Die Interessen der Mieter werden – grundsätzlich zu Recht  –  weitreichend geschützt. Es vergehen aber daher schlimmstenfalls Jahre, bis ein Mieter mit Hilfe eines Gerichtsvollziehers tatsächlich eine Wohnung räumt. Für manche Vermieter kann es existenzbedrohend sein, wenn die Mieten nicht gezahlt und darüber hinaus ggf. sogar noch erhebliche Schäden in den Mieträumen verursacht werden.

Hier ist also schnelles Handeln gefordert und im Interesse beider Parteien ein schneller Kompromiss häufig sinnvoll.

Auch die Anmietung von Gewerberäumen ist zumindest aus wirtschaftlicher Sicht sehr bedeutungsvoll. Insbesondere hier ist es sinnvoll, individuelle Vereinbarungen zu treffen, die nicht nur aktuell das Vertragsverhältnis regeln, sondern auch mögliche Änderungen in der Zukunft berücksichtigen. Was ist z. B., wenn eine Praxis verkauft werden soll an einen Nachfolger? Dieser möchte die Räume übernehmen, der Vermieter verweigert seine Zustimmung. Oder ein Kaufmann gründet eine Gesellschaft, der Mietvertrag wurde aber mit ihm persönlich geschlossen. Oder die Geschäftsräume müssen wegen einer negativen Entwicklung der Geschäfte teilweise untervermietet werden, um den Fortbestand eines Unternehmens zu sichern.

Es sind zahlreiche Konstellationen denkbar, die bei Abschluss eines Mietvertrages zu bedenken sind. Eine juristische Überprüfung vor Abschluss eines Vertrages spart mitunter nicht nur Geld, sondern auch viel (Arbeits-)Zeit und Nerven.

Begründet wird ein Mietverhältnis durch den Abschluss eines Mietvertrages. Parteien eines Mietvertrages über Wohnräume sind die Personen, die den Mietvertrag abgeschlossen  haben. Auf beiden Seiten können mehrere Personen stehen.

Für den Mietvertrag existieren keine Formvorschriften. Soll der Mietvertrag über Wohnraum für eine bestimmte Zeit und über längere Zeit als ein Jahr, also z.B. zwei oder mehrere Jahre, abgeschlossen werden, bedarf dieser der Schriftform (§ 550 BGB). Fehlt diese, so gilt der Mietvertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Schriftform bedeutet gemäß § 126 BGB, dass beide Parteien den Mietvertrag unterzeichnen.

Zur Wirksamkeit des Mietvertrages, der aus mehreren Seiten besteht, ist es nicht nötig, dass die einzelnen Blätter fest verbunden werden, es genügt, wenn sich aus einer einheitlichen Gestaltung die Zusammengehörigkeit ergibt (BGH NJW 1998, 58).

Zu unterscheiden sind außerdem frei verhandelte Mietverträge von Formularmietverträgen. Ein Formularmietvertrag stellt Allgemeine Geschäftsbedingungen im Sinne der §§ 305 ff. BGB dar, wenn der Mietvertrag mehrfach verwendet wird oder dies beabsichtigt ist. Im Rahmen der Inhaltskontrolle von Allgemeinen Geschäftsbedingungen haben die Gerichte einer Reihe von Klauseln für unwirksam erklärt, da diese gegen gesetzliche Bestimmungen, zumeist des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB), verstießen.

Die Rechte und Pflichten bestimmen sich nach dem Inhalt des Mietvertrages und dem Bürgerlichen Gesetzbuch, insbesondere den §§ 535 und 536 BGB. An erster Stelle der Rechte des Mieters steht die Gebrauchsüberlassung an der Wohnung. Umfang und Grenzen der Nutzung der Mietsache werden in erster Linie durch den Mietvertrag bestimmt, zusätzlich können zur Bestimmung der Nutzung örtliche Besonderheiten, der Zweck der Vermietung und die Verkehrssitte herangezogen werden. Der Mieter kann jeden zulässigen vertragsgemäßen Gebrauch von der Mietsache machen. Nur nicht vertragsgemäßer Gebrauch begründet gem. § 541 BGB einen Anspruch auf Unterlassung, der durch Abmahnung oder eine Unterlassungsklage seitens des Vermieters durchgesetzt werden kann. Hierzu zählt z.B. die Aufnahme weiterer Personen in die Wohnung, was meist nur mit ausdrücklicher Zustimmung des Vermieters zulässig ist. Was erlaubt ist und was verboten, ist immer wieder streitig. Dürfen Löcher in die Wände gebohrt werden? Ist die Tierhaltung gestattet?

Im Rahmen des Mietvertrages hat der Vermieter die Pflicht, die Mietsache zu erhalten. Die Mietsache muss in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand übergeben und während der Dauer des Mietverhältnisses in diesem Zustand erhalten werden (§ 535 Abs. 2 BGB). Maßgeblich hierfür ist der Zeitpunkt des Vertragsabschlusses, d.h. der Mieter hat grundsätzlich keinen Anspruch auf Modernisierung der Wohnung, z.B. die Ausstattung mit besserer Wärmeisolierung oder einer moderneren Heizung usw. Treten Mängel an der Mietsache auf, so ist der Vermieter zur Abhilfe verpflichtet. Solche Mängel können Sachmängel sein, z.B. Fehler in der Bausubstanz und der Ausstattung des Gebäudes, die sich auf die vorausgesetzte Nutzung negativ auswirken, oder auch eine schlechte Isolierung mit der Folge erhöhten Wärmeverbrauchs oder Feuchtigkeitsschäden.

Schönheits- und Kleinreparaturen werden im Mietvertrag häufig auf den Mieter übertragen. Dann ist der Mieter verpflichtet, diese Reparaturen auszuführen. Existiert keine Klausel zur Überwälzung der Schönheitsreparaturen, ist der Mieter zu deren Durchführung nicht verpflichtet. Beim Auszug aus der Wohnung hat er dann nur die von ihm verursachten Schäden zu vertreten und die Wohnung besenrein zurückzugeben. Ist der Mieter dagegen wirksam zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet worden und sind nach dem Ende die nach einem zulässigerweise unwirksamen Renovierungsplan vereinbarten Fristen abgelaufen, dann muss der Mieter die Wohnung renovieren, falls diese renovierungsbedürftig ist. Die Mietsache ist in einen Zustand zu versetzen, so dass der Vermieter die Wohnung weiter vermieten kann. Erbringt der Mieter zum Ende des Mietverhältnisses diese Leistungen nicht oder nicht ausreichend und hat der Mieter dies zu vertreten, so kann dies Schadensersatzansprüche des Vermieters zur Folge haben.

Gewährleistungsrechte des Mieters bestehen bei Verletzung der Instandhaltungspflichten des Vermieters. Dies sind die Mietminderung (§ 536 Abs. 1 BGB), die Mängelbeseitigung und Ersatzvornahme (§ 536 a Abs.2 BGB) i.V.m. dem Aufrechnung- und Zurückbehaltungsrecht (§ 556 b Abs. 2 BGB), Schadensersatz (§ 536 a Abs. 1 BGB) sowie das Recht auf fristlose Kündigung seitens des Mieters (§§ 543 Abs. 2, 569 Abs. 1,569 Abs. 2, 536 a Abs. 1 BGB).

Von diesen Rechten ist insbesondere das Recht auf Mietminderung (§ 536 Abs. 1 BGB) hervorzuheben. Dieser befreit den Mieter bei Vorliegen eines Mangels an der Mietsache ganz oder teilweise von der Leistung der Miete. Die Rechtsprechung der Gerichte tendiert jedoch nur in Ausnahmefällen dazu, dem Mieter eine vollständige Befreiung von der Pflicht zur Zahlung der Miete bei Vorliegen von Mietmängeln zu gewähren. Als Faustregel gilt, dass eine vollständige Befreiung von der Pflicht zur Zahlung der Miete nur in Betracht kommt, wenn die Gebrauchstauglichkeit des Mietobjektes völlig aufgehoben ist. Dies ist beispielsweise nicht schon der Fall, wenn in einer Wohnung, die aus mehreren Räumen besteht, an einer Stelle in einem nicht großflächigen Bereich Schimmelbefall vorhanden ist. In diesem Fall werden die Gerichte i.d.R. nur einen Teil der Miete als berechtigte Mietminderung annehmen. In jedem Fall sollte der Mieter, der von einem Sachmangel an seiner Wohnung ausgeht, Kontakt mit dem Vermieter und gegebenenfalls mit einem Rechtsanwalt oder rechtskundigen Berater aufnehmen. Im Rahmen einer fachkundigen Beratung ist dann über einen möglichen Minderungsbetrag zu entscheiden.

Allerdings ist zu beachten, dass nach der zum 1.5.2013 erfolgten Änderung des Mietrechts durch das „Gesetz über die energetische Modernisierung von vermietetem Wohnraum und über die vereinfachte Durchsetzung von Räumungstiteln (MietrÄndG)“ dem Mieter die Geltendmachung der Mietminderung wegen der durch Modernisierungsmaßnahmen verursachen Nutzungseinschränkungen für die Dauer vom 3 Monaten versagt bleibt (§ 555b BGB, vgl. dazu auch die Information zu den Änderungen).

Zu den Pflichten des Mieters gehört insbesondere die Zahlung der Miete (§ 535 BGB). Weitere Pflichten des Mieters sind die Duldungspflicht gegenüber Modernisierungsmaßnahmen (§ 554 Abs. 2 BGB), die allgemeine Sorgfaltspflicht hinsichtlich der überlassenen Mietsache sowie die Schadensminderungspflicht. Die Pflicht zur Zahlung der Miete umfasst den Betrag für die Gebrauchsüberlassung und die Betriebs- und Nebenkosten. Wegen der sozialen Bedeutung der Wohnraummiete wird durch das Gesetz bei Begründung des Mietverhältnisses und während der Laufzeit des Vertrages die Höhe der Miete begrenzt, um Mietwucher zu unterbinden.

Durch das am 1.5. 2013 in Kraft getretene Mietrechtsänderungsgesetz wurde dem § 558 Abs.3 BGB ein Zusatz angefügt, nach dem die Länder in Rechtsverordnungen bestimmen können, dass in Gebieten mit besonders gefährdeter Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum die Kappungsgrenze auf 15% festgelegt werden kann. Diese Beschränkung kann höchstens fünf Jahre betragen.

Unter den Sicherungsrechten des Vermieters ist insbesondere die Kaution hervorzuheben, die der Mieter regelmäßig bei Beginn des Mietverhältnisses zur Verfügung stellt. Die zu verzinsende Kaution soll dem Vermieter eine Sicherheit geben für den Fall, dass bei Beendigung des Mietverhältnisses Rückstände oder Schadensersatzforderungen bestehen. Für den Vermieter besteht die Möglichkeit, mit diesen Forderungen gegen den Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution bei Beendigung des Mietverhältnisses aufzurechnen. Zu den am 1.5. 2013 in Kraft getretenen Änderungen der Kautionszahlung vgl. die Informationen zum Mietrechtsänderungsgesetz.

Das Gesetz lässt es zu, dass die Parteien während des Mietverhältnisses eine Erhöhung der Miete vereinbaren können. So können die Parteien z.B. eine Staffelmiete oder eine Indexmiete vereinbaren (vgl. §§ 557 ein a und b BGB); dies setzt jedoch einvernehmliche Regelungen zwischen dem Vermieter und dem Mieter voraus. Darüber hinaus regelt das Gesetz das Verfahren der Mieterhöhung zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete (vgl. § 558 ff. BGB). Maßstab der Veränderung ist in diesem Fall die sog. „ortsübliche Vergleichsmiete „, eine fiktive Miethöhe, die aus Wohnwertkriterien für den lokalen/regionalen Bereich abgeleitet wird. Es handelt sich hierbei um ein spezielles Verfahren, welches keine Einwilligung des Mieters voraussetzt, jedoch an zahlreiche Voraussetzungen geknüpft ist, die der Vermieter einhalten muss, will er auf diesem Weg eine Mieterhöhung durchsetzen. Schließlich kann der Vermieter Kosten, die er für Modernisierungsmaßnahmen aufgewendet hat, in einem speziellen gesetzlich bestimmten Umfang auf die Miete umlegen (sog. Modernisierungsumlage, vgl. §§ 559 ff. BGB – vgl. dazu die weiteren Informationen zu den zum 1.5.2013 in Kraft getretenen Änderungen!).

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