Schönheitsreparaturklauseln im Wohnraummietvertrag

 

Welche Klauseln in Mietverträgen sind unwirksam? Worauf muss ich achten?

 

Ein rechtlich immer wieder interessantes Problem, sind sog. Schönheitsreparaturklauseln in Wohnraummietverträgen . Für den Mieter stellt sich dabei oft die Frage,  ob er überhaupt Schönheitsreparaturen im Rahmen des Mietverhältnisses oder bei Auszug durchführen muss und wenn ja, in welchem Umfang. Nicht weniger oft bedeuten derartige Klauseln für den Mieter eine enorme Kostenbelastung.

Schönheitsreparaturen werden definiert als Maßnahmen zur Beseitigung von Mängeln, die durch vertragsgemäßen Gebrauch entstanden sind 1. Dazu gehören das Streichen oder Tapezieren von Wänden, das Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen (vgl. Auflistung in § 28 IV S.3 der Zweiten Berechnungsverordnung).

Primär kann man daher sagen, dass Schönheitsreparaturen gleich Malerarbeiten darstellen. Unter dem Streichen von Fußböden sind zudem auch  Maßnahmen anerkannt, die zur einer Auffrischung der Bodenoberfläche führen. Insoweit ging §28 IV S.3 II. BV von den kaum noch vorhandenen gestrichenen Holzdielenböden aus.

Bei Teppichböden hat daher eine gründliche Reinigung in Form einer Grundreinigung zu erfolgen. 2

Aus § 535 I S.2 BGB ergibt sich für den Vermieter die Pflicht, dem Mieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Folgt man dem Gesetzeswortlaut trifft daher den Vermieter die Pflicht, auch sogenannte Schönheitsreparaturen durchzuführen.

In der Praxis wird die Vornahme oben genannter Schönheitsreparaturen in aller Regel auf den Mieter übertragen. Eine generelle Übertragung in sogenannten Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) auf den Mieter ist grundsätzlich zulässig und verstößt nicht gegen § 307 BGB. 1

Bei AGBs handelt es sich gem. §305 I 1 BGB um alle für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierten Vertragsbedingungen, die eine Vertragspartei (Verwender) der anderen Vertragspartei bei Abschluss eines Vertrages stellt.

Die Umwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter lässt sich damit rechtfertigen, dass bei Selbstvornahme durch den Vermieter, dieser die Kosten auf die Miete aufschlagen würde, um noch wirtschaftlich vermieten zu können. Daher hat der Mieter ein Interesse daran, die Arbeiten selbst durchführen zu können, um eine erhöhte Miete abzuwenden. Des Weiteren hat der Vermieter ein schutzwürdiges Interesse am anständigen Umgang mit der entsprechenden Mietsache. Durch die Umlegung von Schönheitsreparaturen kann in der Regel gewährleistet werden, dass der Mieter die Wohnung sorgsamer behandelt.

Grenzen der Umlegung von Schönheitsreparaturklauseln auf den Mieter

Anbei sollen Beispiele aus der Rechtsprechung dargestellt werden, bei denen eine Umlegung der Pflicht von Schönheitsreparaturen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen auf den Mieter, als unangemessene Benachteiligung im Sinne von §307 BGB angesehen wurden.

 

1. Pflicht zur Parkettrenovierung?

 

Ein über das Streichen von Fußböden hinausgehendes Abziehen und Wiederherstellen von Parkettversiegelungen findet sich in §28 IV S.3 II.BV nicht. Eine derartige Klausel, die den Mieter dazu verpflichtet wurde als unangemessene Benachteiligung im Sinne von §307 BGB angesehen, da es sich hierbei nicht mehr nur um Beseitigung von Gebrauchsspuren, sondern um eine darüberhinausgehende Instandhaltungsarbeit handelt, deren Aufgabe beim Vermieter liegt.1

 

1. Außenanstrich von Türen und Fenster?

 

Ebenso unzulässig ist es, dem Mieter die Pflicht aufzuerlegen, einen Außenanstrich von Türen und Fenstern durchzuführen. § 28 IV S.3 II BV legt lediglich fest, dass als Schönheitsreparatur der Anstrich von Innentüren, sowie der Fenster und Außentüren von innen zu erfolgen hat. 3

 

Befindet sich im Mietvertrag eine Klausel „Der Mieter ist verpflichtet, Fenster und Türen zu streichen“ ist nach Ansicht der Rechtssprechung die Klausel ersatzlos unwirksam da die mieterfeindlichste Auslegung im Sinne von §305 c II BGB ergibt, dass damit auch die Außentüren und Außenfenster gemeint sein könnten. Auch der Anstrich einer Loggia gehört nicht zu den Schönheitsreparaturen. 4

 

1. Farbwahlklausel

 

Eine in AGBs festgesetzte Klausel, welche den Mieter während der Mietzeit generell zu einer Dekoration in einer ihm vorgegebenen Ausführungsart oder Farbwahl verpflichtet,  ist unwirksam. Hierbei greift der Vermieter zu weit in die Gestaltung des persönlichen Lebensbereichs des Mieters ein, ohne hierfür ein berechtigtes Interesse zu haben 5.

 

Der Mietvertrag enthielt die Klausel, dass

„Schönheitsreparaturen in  neutralen, hellen, deckenden Farben und Tapeten auszuführen sind“.

 

In der Rechtsprechung der  wird deshalb überwiegend angenommen, dass der Mieter nach Treu und Glauben verpflichtet ist, die Wohnung am Ende des Mietverhältnisses  nicht mit einer ungewöhnlichen Dekoration zurückzugeben. Dies resultiert daraus, dass dem Vermieter vor dem Hintergrund einer beabsichtigten Weitervermietung ein Interesse daran nicht abzusprechen ist, die Wohnung am Ende des Mietverhältnisses mit einer Dekoration zurückzuerhalten, die von möglichst vielen Mietinteressenten akzeptiert wird. 8 Aus diesem Grund ist daher auch eine Klausel zulässig, wonach der Mieter die Wohnung weiß gestrichen zurückzugeben hat.

 

Auch partielle Farbvorgaben während der Dauer des Mietverhältnisses sind unzulässig9. (Klausel: „Türblätter, Türrahmen, Fensterflügel und Fensterrahmen sind nur weiß zu lackieren“)

 

1. Starrer Fristenplan

 

Wie oben bereits dargestellt, entspricht es ständiger Praxis, dem Mieter die Vornahme von Schönheitsreparaturen aufzuerlegen. Hierzu dienen meist Vertragsregelungen in sogenannten Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB). Die nachfolgenden Entscheidungen befassen sich mit dem Problem, ob trotz Möglichkeit der Umlegung der Vornahme von Schönheitsreparaturen durch den Vermieter, die Klausel hinsichtlich starrer Fristenpläne  den Mieter unangemessen benachteiligt. Denn wie oben bereits angesprochen, gehören Schönheitsreparaturen als Instandsetzungsaufgabe prinzipiell zum Pflichtenkreis des Vermieters.

 

 

Relevante aktuelle Rechtsprechung bei Schönheitsreparaturklauseln zur Wohnraummiete

 

BGH in NJW 2004, 2586 (Az. VIII ZR 361/03)

 

„Der Mieter ist insbesondere verpflichtet, auf seine Kosten, die Schönheitsreparaturen(..) in den Mieträumen, wenn erforderlich, mindestens aber in der nachstehenden Zeitfolge fachgerecht auszuführen“

„Die Zeitfolge beträgt: Bei Küche, Bad und Toilette- 2 Jahre, bei allen übrigen Räumen- 5 Jahre“

 

Die Klausel war nach Ansicht des BGH so auszulegen, dass der Mieter verpflichtet ist, innerhalb verbindlicher Fristen Schönheitsreparaturen vorzunehmen. Hierzu führt das Gericht aus

„Anhaltspunkte für einen tatsächlich entstehenden Renovierungsbedarf in Wohnräumen bietet der in § 7 Fußnote 1 des vom Bundesministerium der Justiz herausgegebenen Mustermietvertrags v. 1976 , wonach Schönheitsreparaturen im allgemeinen in Küchen, Bädern und Duschen alle drei Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre und in anderen Nebenräumen alle sieben Jahre erforderlich sein werden .

Hiervon weicht die vorliegende Klausel zum einen hinsichtlich der Frist für Küche, Bad, Toilette und Nebenräumen zum Nachteil des Mieters ab, zum anderen dadurch, dass der Fristenplan nicht lediglich für den Regelfall des „im allgemeinen“ entstehenden Renovierungsbedarfs gelten soll, sondern die Renovierung ausnahmslos nach Ablauf der jeweiligen Frist vorschreibt. (…) Entscheidend sei hierbei, dass die Räume einer Mietwohnung auch nach Ablauf der im  Mietvertrag angegebenen Fristen von zwei beziehungsweise fünf Jahren nicht zwangsläufig renovierungsbedürftig sein müssen. An der Renovierungsbedürftigkeit kann es insbesondere dann fehlen, wenn der Mieter die Wohnung oder einzelne Räume wenig nutzt, etwa im Falle einer längeren Abwesenheit, oder wenn er die Räume mit besonders „langlebigen“ Tapeten oder Farben dekoriert (…) Dem trägt die Klausel nicht hinreichend Rechnung, da sie im Einzelfall dazu führen kann, daß der Mieter Schönheitsreparaturen unabhängig vom tatsächlichen Renovierungsbedarf auszuführen hat.

Richtigerweise hätte die Klausel lauten müssen: „ in der Regel alle …Jahre“ oder „…bei gewöhnlicher Nutzung…“ oder „…im Allgemeinen….“[10]

Da die Klausel nach Ansicht des Gerichts insgesamt unwirksam war, ist der Mieter auch dann nicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet, selbst wenn die Wohnung renovierungsbedürftig gewesen ist. Würde man trotzdem dem Mieter die Pflicht zur Renovierung auferlegen, wäre für den Mieter nicht klar ersichtlich, zu welchem Zeitpunkt er die Schönheitsreparaturen durchführen muss. Eine Annahme von Fristen zu Lasten des Mieters, die gerade noch zulässig sind, würde dem Verbot einer geltungserhaltenden Reduktion gleichkommen. Der Vermieter ist daher nur dann schutzwürdig, wenn er auch Klauseln stellt die wirksam sind.

BGH in WuM 2004, 660 f. (Az.: VIII ZR 360/03)

In diesem Fall ging es ebenfalls um eine starre Fristenregelung, jedoch waren das „Ob“ der zulässigen Vornahme von Schönheitsreparaturen und das „Wie“ (starrer Fristenplan) in gesonderten Absätzen der Allgemeinen Geschäftsbedingungen geregelt.

Eine Einheitlichkeit der Regelung ergibt sich für den Mieter aber daraus, dass die Frage des „Ob“ und die Frage des „Wie“ nicht isoliert betrachtet werden kann. Für den Mieter ist die Vornahme von Schönheitsreparaturen nur dann verständlich, wenn er weiß, wann und in welchem Umfang er zur Durchführung von Schönheitsreparaturen herangezogen werden kann.

BGH in NZM 2009, 197 f.

In dieser Entscheidung ging es um die Zulässigkeit einer Schönheitsreparaturklausel mit zulässigem Fristenplan bei einer bei Beginn des Mietverhältnisses unrenovierten Wohnung.

Ob eine derartige Klausel wirksam ist oder nicht hängt von der Frage ab, ob die Frist zur Vornahme von Schönheitsreparaturen erst ab Beginn des Mietverhältnisses zu laufen beginnt oder nicht.

Beginnt die Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen erst ab Beginn des Mietverhältnisses zu laufen, stellt dies für den Mieter keinen Nachteil dar, auch wenn sich die Wohnung in einem unrenovierten Zustand befindet. Denn auch in so einem Fall ist der Mieter nicht früher zur Vornahme der Schönheitsreparaturen verpflichtet, als bei Überlassung einer renovierten Wohnung.

Dies darf aber nicht verwechselt werden mit den Fällen der sogenannten Anfangsrenovierungsklausel in AGBs. Derartige Klauseln, die den Mieter verpflichten, die unrenoviert übergebene Wohnung auf seine Kosten zu renovieren, sind grundsätzlich unwirksam. Dies soll selbst dann gelten, wenn der Vermieter dem Mieter zum Ausgleich bei der Miete entgegenkommt.[11]

 

BGH in NJW 1998, 3114f.

Der Entscheidung lag folgende Klausel zu Grunde:

„§ 7 Der Mieter hat alle Schönheitsreparaturen vorzunehmen und zwar in folgenden Abständen(zulässiger Fristenplan)

§ 17 Der Mieter ist verpflichtet, das Mietobjekt bei Vertragsende geräumt und in renoviertem Zustand zurückzugeben.“

Wird bei einer Wohnraummiete der Mieter verpflichtet, unabhängig von der Vornahme der letzten Schönheitsreparatur eine Endrenovierung der Wohnung vorzunehmen, ist die entsprechende Klausel aufgrund der unangemessenen Benachteiligung des Mieters unwirksam.

Die Umlegung von Schönheitsreparaturen  kommt auch dem Mieter zugute, da er wie oben geschildert eine geringere Miete schuldet, denn schließlich benutzt er auch die Wohnung. Die Endrenovierung kommt ihm jedoch nicht mehr zu Gute, denn das Mietverhältnis ist beendet und der Mieter benutzt auch die Wohnung nicht mehr. Die Endrenovierung dient daher allein dem Vorteil des Vermieters. Eine Endrenovierung auch neben der Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen ist aber  nur dann zulässig, wenn die Schönheitsreparaturen auch fällig sind. [12] Andernfalls wird beim Mieter der Eindruck erweckt, er müsse unabhängig vom Zeitpunkt der letzten Vornahme der Schönheitsreparaturen bei Auszug erneut renovieren. In der Summe kann der Mieter daher benachteiligt werden.

 

 

Fachhandwerkerklausel (BGH in MDR 2010, 916f.)

Dem Sachverhalt lag folgende Klausel im Wohnraummietvertrag zu Grunde:

„§8 Mietvertrag

1. Der Mieter ist verpflichtet, die folgenden Schönheitsreparaturen…. ausführen zu lassen.

2. Dem Mieter obliegt auch die Instandhaltung, also kostenmäßige Übernahme der während der Mietzeit notwendig werdenden Reparaturen an den in der Wohnung evtl. vorhandenen elektrischen oder Gas-Geräten….und an den evtl. in der Wohnung befindlichen Einbaumöbeln.

3. Kommt der Mieter seiner vorstehend angegebenen Verpflichtung trotz schriftlicher Mahnung innerhalb einer angemessenen frist nicht nach, so hat die Vermieterin das Recht, die erforderlichen Arbeiten auf Kosten des Mieters vornehmen zu lassen.“

 

Auch hierbei stellt sich für den Mieter die Frage, ob der Vermieter soweit gehen kann, dem Mieter für die Durchführung von Schönheitsreparaturen die Pflicht aufzuerlegen, diese von einem Fachmann ausführen zu lassen.

Für den Mieter würde dies bedeuten, hierfür deutlich mehr an Kosten aufwenden zu müssen, als für den Fall, dass er die Arbeiten selbst durchführt.

Sollte sich der Mieter weigern, derartige Arbeiten durch einen Fachbetrieb ausführen zu lassen, stellt sich im Anschluss die Frage, ob der Vermieter nach Beauftragung des Fremdunternehmens, die hierfür erforderlichen Kosten vom Mieter verlangen kann.

Zunächst war es Aufgabe des  BGH zu klären,  ob die oben genannte Klausel denn überhaupt eine Fachhandwerkerklausel darstellt.

Das Gericht bejahte die Frage, da sich sowohl aus dem Passus „ausführen zu lassen“ als auch aus der  Formulierung „ die erforderlichen Arbeiten auf Kosten des Mieters vornehmen zu lassen“ ergibt, dass dem Mieter die Möglichkeit einer Selbstvornahme verwehrt sein sollte.

Daran würde auch die Nr.2 des § 8 Mietvertrages nichts ändern, wonach der Mieter die  dort genannten Instandhaltungspflichten selbst vornehmen könnte. Zwar könnte man den Schluss ziehen, dass auch die Begrifflichkeit „ausführen zu lassen“ im Sinne der Nummer 1 zu §8 Mietvertrag nicht wörtlich zu verstehen sei und demnach der Mieter auch alle anderen Schönheitsreparaturen selbst durchführen könne, jedoch schließt dies nach Ansicht des Gerichts nicht die Möglichkeit einer gegenteiligen Auslegung aus. Daher geht die Unklarheit der Klausel nach §305c II BGB zu Lasten des Verwenders (Vermieterin). Für den Mieter bedeutet dies, dass im Zweifel eine Fachhandwerkerklausel anzunehmen ist.

Eine solche Klausel geht aber über das hinaus, was der Vermieter nach § 535 BGB selbst schulden würde. Denn ohne eine Umlegung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist der Vermieter lediglich zur fachgerechten Ausführung in mittlerer Art und Güte verpflichtet, wozu es bei Schönheitsreparaturen nicht zwingend der Ausführung durch Fachhandwerker bedarf. Der Mieter kann aber nicht mehr schulden, als der Vermieter im Rahmen seiner mietrechtlichen Verpflichtung schuldet. Da Schönheitsreparaturen aber nicht zwingend der  Ausführung durch eine Fachfirma bedürfen und deshalb auch ein Vermieter nicht verpflichtet wäre, im Rahmen seiner Instandhaltungspflichten diese Schönheitsreparaturen durch Vergabe an Dritte ausführen zu lassen, würde dies bei Umlegung der Pflicht auf den Mieter, diesen unangemessen benachteiligen. Dem Mieter wäre dadurch auch der Weg versperrt, durch Eigenleistungen Kosten zu sparen.

Geschuldet ist daher lediglich eine fachgerechte Ausführung, die durchaus auch der Mieter erbringen kann.

Der Mieter schuldet aufgrund der unwirksamen Handwerkerklausel daher nicht, die Arbeiten durch eine Fachfirma ausführen zu lassen. Ein Anspruch des Vermieters auf Erstattung der Kosten durch Beauftragung einer Fachfirma zur Durchführung von Schönheitsreparaturen bei Weigerung des Mieters scheidet daher aus, da die Fachhandwerkerklausel unwirksam ist, und sie den Mieter im Sinne von §307 BGB unangemessen benachteiligt.

 

Sie sehen also, eine Rechtsberatung zu  Fragen des Mietrechts ist unumgänglich und kann sich auszahlen. Denn wie so oft steckt der Teufel im Detail.

Die Rechtsanwälte von Dr. Herzog Rechtsanwälte helfen Ihnen dabei, mögliche Ansprüche die sich für Sie als Mieter ergeben, rechtskompetent durchzusetzen. Darüber hinaus können wir auch Vermietern bei Vertragsentwürfen rechtsberatend und umfassend zur Seite stehen und helfen, kostspielige Auseinandersetzungen durch klare, rechtswirksame Regelungen zu vermeiden.

 

Verfasser: Dr. jur. Marc Herzog, LL.M. und

Liebhart Jürgen , Rechtsreferendar am LG Traunstein, Dipl.-Verww. (FH)